Les dispositifs les plus populaires identifiés par le site finance-budget.com pour défiscaliser en partie son investissement immobilier sont les lois Denormandie et Pinel. Ce sont elles qui attirent le plus grand nombre de candidats à la réduction d’impôts.
Alors, quelles sont les différences entre les 2 dispositifs ?
Analyse.
Une loi Pinel pour le neuf, un dispositif Denormandie pour l’ancien
Le président du Cabinet Equance, Olivier Grenon-Andrieu, s’est exprimé sur la question. Il précise que la loi Denormandie est la « dernière arrivée dans le paysage des dispositifs de défiscalisation par la pierre ». Il indique par la suite qu’elle se base sur le même principe que la loi Pinel mais qu’elle dispose d’un « champ d’application différent ».
Dans les faits, le dispositif Pinel se concentre seulement sur les logements neufs tandis que le Denormandie a pour ambition de réhabiliter les centres-villes anciens. Dans les deux cas, toutes les villes ne sont pas éligibles et il faut bien penser à prendre connaissance de la liste des zones éligibles avant d’investir.
Un coût d’entrée moins élevé pour le dispositif Denormandie
Thibaud Marquis (TM Experts Conseils) qualifie les deux régimes fiscaux de « bons » mais qu’une problématique est rencontrée par la loi Pinel avec un « prix d’acquisition souvent surmajoré, de 20 à 30 % supérieur ». Selon lui, la loi Pinel présente des risques de moins-values à la revente alors que dans le même temps, le dispositif Denormandie a permis de s’ouvrir à des villes qui n’étaient pas présentes dans le Pinel.
De plus, le mécanisme défiscalisant dans l’ancien présente un ticket d’entrée moins élevé que la loi Pinel. Les investissements peuvent en effet débuter à partir de 30 000 € dans certaines des zones éligibles, tandis qu’une opération Pinel demande un cout d’acquisition un peu plus élevé. En plus de cela, la loi Denormandie offre un potentiel de location plus important.
La combinaison reste toutefois attractive pour les personnes qui habitent dans ces villes secondaires, éligibles au dispositif et qui souhaitent réaliser un investissement moins conséquent. Il faut savoir que la rentabilité d’un investissement Pinel se situe autour de 4 % tandis qu’elle est supérieure à 9 % pour une opération dans l’ancien.
D’un point de vue fiscal, la loi Denormandie reste plus intéressante car la réduction d’impôts concerne également les frais liés aux travaux. En revanche, la loi Pinel convient mieux dans le cas de la construction d’une maison neuve.
Garder l’objectif d’investissement locatif en tête
Les spécialistes s’accordent néanmoins pour dire qu’il est important de garder à l’esprit que ces dispositifs concernent avant tout une opération avec un objectif de défiscalisation.
Le premier acte dans l’opération concerne l’investissement immobilier. Ensuite, la défiscalisation doit servir de levier pour contribuer au financement.
Le plus important reste de réaliser une opération dans un produit en adéquation à la demande dans des zones identifiées par les dispositifs comme étant soumises à une forte pression locative. En ce sens, il n’est pas forcément pertinent d’investir dans un T4 si le bien en question se situe dans un quartier étudiant.
Vous avez désormais toutes les clés pour défiscaliser dans l’un des 2 dispositifs en fonction de vos objectifs. À vous de jouer !
